Xóa 'đất 2 giá', định giá sát thị trường như thế nào ?

Đây cũng là nguồn cơn dẫn tới khiếu kiện, bức xúc của người dân và trở thành kẽ hở để các đối tượng lợi dụng, tham nhũng gây thất thoát tài sản, ngân sách nhà nước.

20 năm "bế tắc" của giá đất

Là người từng tham gia hầu hết các dự thảo luật Đất đai, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cho rằng định giá đất hay rộng hơn là tài chính đất đai chính là vấn đề cốt tử. Từ năm 2002, khi chuẩn bị xây dựng luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc "giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá thị trường" đã được thống nhất.

Tuy nhiên, luật ra đời và trong suốt 10 năm thực hiện thì giá đất của Nhà nước vẫn thấp hơn giá thị trường từ 10 - 40%. Câu chuyện này tiếp tục cho đến luật Đất đai 2013. Quan điểm giá đất phù hợp với thị trường được tái khẳng định và cũng trong 10 năm tiếp theo, bảng giá đất của hầu hết địa phương cấp tỉnh đều thấp hơn giá thị trường, chỉ bằng 30 - 60%, có khá hơn xưa nhưng vẫn thấp, nhất là tại các đô thị lớn. Tại nơi đắt đỏ nhất, giá thị trường khoảng 1 tỉ đồng/m² đất, nhưng bảng giá của Nhà nước chỉ quy định khoảng 250 triệu đồng/m². "Đây cũng là nguyên nhân khiến tình trạng khiếu kiện của dân về giá đất ngày càng nhiều và lãnh đạo tham nhũng về đất đai ngày một lớn", ông Võ nói.

PGS-TS Ngô Trí Long, chuyên gia hàng đầu về thẩm định giá, cũng thẳng thắn nói ông không thấy bất cứ quốc gia nào trên thế giới lại áp dụng phương pháp định giá đất theo hệ số K. Phương pháp này thậm chí cũng không thấy có trong sách hay các tiêu chuẩn định giá quốc tế. Việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung nhân với hệ số, được gọi là hệ số điều chỉnh theo thị trường. Nhưng hệ số ở tất cả các tỉnh, thành phố chỉ từ 1,5 - 2. Điều này tạo ra khoảng cách lớn giữa giá đất của thị trường với giá của Nhà nước. "Thực chất trên thị trường đất đai có 2 loại giá: giá do Nhà nước định và giá thị trường nên gây ra nhiều hệ lụy, gây thất thoát ngân sách, tạo ra vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai", ông Long nói.

Thực tế của gần 20 năm qua đã cho thấy những bài học đau đớn. Chúng ta đã nhìn thấy một Phan Văn Anh Vũ (Vũ nhôm) bằng nhiều thủ đoạn (trong đó có sự tiếp tay của thẩm định giá, định giá đất) thâu tóm hàng loạt đất công giá bèo, rồi đến các vụ án tại Tổng công ty nông nghiệp Sài Gòn (Sagri); Tổng công ty bia - rượu - nước giải khát Sài Gòn (Sabeco)…

Điển hình nhất là vụ án truy tố bà Nguyễn Thị Loan, Chủ tịch HĐQT Công ty tập đoàn dược phẩm Vimedimex. Các đối tượng trong vụ án này đã móc nối với nhau, trong đó có vai trò quan trọng của CTCP Tư vấn thẩm định giá và đầu tư Hà Nội (Công ty VVAI), để thẩm định giá khu đất. Ban đầu khu đất được định giá 504 tỉ đồng (tương đương 31 triệu/m²). Tuy nhiên, các bị cáo là lãnh đạo Ban Quản lý dự án H.Đông Anh, Hà Nội đã chỉ đạo cấp dưới, yêu cầu phía Công ty VVAI làm lại đơn giá, điều chỉnh hạ giá trị khu đất xuống còn 300 tỉ đồng. Nếu chúng ta có một khung giá đất sát với thị trường, có được hệ thống dữ liệu so sánh định giá chuẩn thì chắc chắn ngân sách nhà nước đã không bị thất thoát cả trăm tỉ đồng trong vụ án này.Dự thảo luật Đất đai trình sửa đổi lần này đang cố gắng bịt các lỗ hổng. Trong đó, thể chế hóa Nghị quyết 18 của T.Ư về bãi bỏ khung giá đất. Trước nghị trường, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà cũng đã khẳng định giải được bài toán định giá đất sát với giá thị trường sẽ giải quyết được 70% các vụ khiếu kiện về đất đai. Hướng đi là xác định rõ nguyên tắc định giá đất, giá đất thị trường, căn cứ định giá đất, thông tin đầu vào để xác định giá đất; người dân sẽ giao dịch công khai trên sàn. Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát, thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất theo thị trường.

Có thể thấy dự thảo đã hướng tới thay đổi cơ bản chính sách quản lý giá đất của Nhà nước cho phù hợp thị trường, một chính sách được thống nhất ý chí từ gần 20 năm nay mà không được thực hiện. Bãi bỏ khung giá đất là một quyết định mang tính bản lề. Nhưng cách nào để đưa giá đất quy định của Nhà nước gần thị trường khi chúng ta chưa có thị trường giá đất?

Các nước đang định giá thế nào

Câu trả lời là muốn có giá đất thị trường thì phải có dữ liệu đầy đủ để so sánh, đối chiếu. Việc người dân, doanh nghiệp giao dịch trên sàn là yếu tố đầu vào quan trọng để xây dựng hệ thống dữ liệu. Tại Mỹ, Singapore hay Đức, các quốc gia này đang chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh để định giá đất. Tất nhiên, hệ thống dữ liệu của họ đã được xây dựng đầy đủ từ hàng chục năm nay và được "số hóa".

TS Đoàn Ngọc Phương, Giám đốc Trung tâm định giá đất - kiểm định địa chính (Bộ TN-MT), dẫn chứng Nhật Bản đã xác lập các phương pháp định giá đất, quy trình định giá đất đi vào ổn định với mô hình định giá hàng loạt theo thửa đất chuẩn - thửa đất cụ thể dựa vào lịch sử giao dịch thực tế, so sánh đặc tính của thửa đất chuẩn với thửa đất cụ thể. Trong đó, "thửa đất chuẩn" là một thửa đất được chọn đại diện cho khu vực gồm các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, có giá trị sử dụng tương tự và tình hình sử dụng đất, môi trường được coi là bình thường. Các kinh nghiệm của Nhật Bản về định giá hàng loạt cho thấy điều kiện tối quan trọng là cần hình thành hành lang pháp lý và hệ thống dữ liệu về đất đai đầy đủ để ứng dụng công nghệ thông tin. Bên cạnh đó, các cơ sở thông tin phải chính xác và dễ tiếp cận.

Tại Úc, ông Phương cũng cho biết quốc gia này áp dụng thống nhất hai chế độ định giá đất. Đó là chế độ định giá đất hàng loạt để tính thuế bất động sản (trong đó cũng định giá theo mô hình thửa đất chuẩn) và các khoản lệ phí và định giá đất cá biệt (riêng lẻ) để tính thu nhập từ bất động sản và bồi thường cho người sở hữu đất khi Nhà nước thu hồi đất. Việc định giá phải tiến hành theo đúng quy định của pháp luật và đảm bảo nguyên tắc thị trường. 

Đối với các bất động sản có thể có giá trị trên thị trường thì tại các bang của Úc hầu hết dùng phương pháp so sánh (tức là lấy giá của bất động sản tương tự được bán trên thị trường tại thời điểm định giá, sau đó có thể điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ đi các giá trị gia tăng hoặc các chi phí khác). Đối với các bất động sản không có giá trị thị trường thì sẽ dùng phương pháp vốn hóa hoặc phương pháp chiết trừ. Theo đó, phương pháp chiết trừ được sử dụng thông dụng nhất để xác định giá trị của bất động sản chuyên biệt.

"Cơ sở dữ liệu về giá đất bao gồm dữ liệu giá đất do Nhà nước quy định, dữ liệu giá đất thị trường được cập nhật hằng ngày lên hệ thống thông tin đất đai (LIS) do cơ quan quản lý và dịch vụ đất đai của từng bang quản lý đã được đầu tư xây dựng hoàn thiện, thường xuyên được cập nhật; đáp ứng yêu cầu cung cấp thông tin cho Nhà nước, tổ chức và người dân", ông Phương chia sẻ.

Việt Nam cũng đang áp dụng phương pháp định giá giống nhiều quốc gia. Tuy vậy, vấn đề cốt lõi là giá đất thị trường làm dữ liệu đầu vào của các phương pháp định giá đất không phản ánh đúng giá trị thực tế giao dịch đã ảnh hưởng rất lớn đến kết quả định giá đất. Do đó, TS Phương kiến nghị cần thiết phải xây dựng môi trường pháp lý để người dân kê khai trung thực giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phát triển thị trường quyền sử dụng đất lành mạnh và ổn định. Trong điều kiện của Việt Nam, cần quy định theo hướng áp dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập cá nhân khi người dân thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.

Về vấn đề này, Cushman & Wakefield VN (công ty trực thuộc Cushman & Wakefield chuyên về bất động sản, với hệ thống định giá toàn cầu), ủng hộ giải pháp giúp minh bạch hóa thị trường bất động sản với mục tiêu chung xây dựng được cơ sở dữ liệu về các giao dịch trong thị trường. Theo đó, cần xây dựng một quy trình giao dịch hiệu quả nhằm tránh gia tăng các thủ tục hành chính không cần thiết.

(Nguồn: https://thanhnien.vn/xoa-dat-2-gia-dinh-gia-sat-thi-truong-nhu-the-nao-18523051801125692.htm)